Dommages Ouvrage : s’assurer en Clos et couvert ? Intérêt et risques

L’assurance DOMMAGES OUVRAGE est une assurance obligatoire de par la loi et par conséquent exigée par les établissements de crédits, les banques ainsi que par les notaires en cas de vente.

C’est surtout une sécurité pour les maîtres d’ouvrage. En effet elle permet de faire l’avance du coût de réparation des dommages imputés à l’entreprise qui a réalisé ou conseillé les travaux.

Cependant les assureurs DOMMAGES OUVRAGE posent des conditions pour accorder leur garantie. L’assurance Dommages Ouvrage limitée au Clos et Couvert est une solution partielle. Analysons les situations dans lesquelles cette solution doit être retenue et quels sont les risques.

Que couvre l’assurance Dommages Ouvrage ?

Celle-ci protège financièrement le bien en cas de malfaçons. En d’autres termes, elle finance rapidement les travaux de réparation, en attendant que la garantie décennale du professionnel puisse être appliquée.

Elle prend en charge les dommages couverts au titre de la responsabilité civile décennale, c’est-à-dire les dommages structurels qui affectent la solidité du bien, ainsi que ceux qui le rendent inhabitable (affaissement des fondations, fissures importantes sur les murs porteurs, infiltration d’eau…). Elle couvre également les dommages compromettant les équipements indissociables du bien (charpente, chauffage au sol, escalier maçonné…).

La Dommages Ouvrage doit être souscrite de préférence avant le début des travaux, et a une durée de validité de 10 ans, comme la garantie décennale.

La Dommages Ouvrage Clos et Couvert c’est quoi ?

L’expression Clos et Couvert également appelée Hors d’Eau- Hors d’air est utilisée pour identifier les éléments d’une construction qui assurent l’étanchéité au regard de l’eau et de l’air du bâtiment.

Quels sont les lots concernés ? On appelle Lot une partie des travaux de construction ou de rénovation. Un chantier peut être confié à une entreprise générale du bâtiment ou à un contractant général qui va réaliser ou sous-traiter l’intégralité des travaux. Le maître d’ouvrage lui confie donc l’intégralité des lots ou Corps d’Etat : exemple : le lot Maçonnerie, le lot Charpente, le lot Electricité.  Le maître d’ouvrage peut également confier chaque lot à des entreprises séparément. On s’appelle cette opération de construction Par Corps d’Etat Séparés.

Ainsi les lots qui sont concernés par la notion de Clos et Couvert sont les suivants :

• Terrassement-VRD (Voirie-Réseaux-Divers)
• Fondations
• Maçonnerie ou Ossature bois
• Etanchéité
• Charpente
• Couverture
• Menuiseries extérieures
• Revêtement de façades s’il revêt un caractère d’étanchéité

Cet ensemble de travaux assurent l’imperméabilité à l’eau et l’étanchéité à l’air de l’ouvrage. Lorsqu’ils sont terminés l’ensemble des travaux de second œuvre peut débuter pour aménager l’intérieur.

Les lots de second œuvre concernent :

• Revêtement des sols : carrelage, parquet ;
• L’isolation acoustique et thermique et la plâtrerie
• Les menuiseries intérieures ;
• La plomberie
• Le chauffage et la climatisation ;
• L’électricité :
• Les revêtements de murs en peinture, textile, papier peint

Quelles sont les conditions pour obtenir une assurance Dommages Ouvrage ?

L’indemnité versée par l’assureur Dommages Ouvrage est une avance faite en attente de faire un recours contre l’assureur RC DECENNALE de l’entreprise dont la responsabilité est reconnue dans la survenance des dommages de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination.

Pour pouvoir se retourner contre l’assureur RC DECENNALE l’assureur Dommages Ouvrage va exiger qu’il soit assuré à ce titre pour l’intégralité des lots de travaux qui lui sont confiés. L’assurance RC DECENNALE doit être valable à la date d’ouverture du chantier quelle que soit la date de réalisation des travaux.

Pour délivrer sa garantie l’assureur DOMMAGES OUVRAGE fixe des conditions de souscription : si le projet de construction ne respecte pas ces conditions il n’acceptera pas de d’accorder la garantie Dommages Ouvrage.

Exemple de condition de garanties (variable d’un assureur à l’autre):

• L’étude de sol est obligatoire pour une construction sur un terrain dont la pente est supérieure à 30%
• Le coût des travaux à assurer dépasse 300 000€ : le maître d’ouvrage doit confier à un architecte ou à un professionnel habilité la maîtrise d’œuvre. La maîtrise d’œuvre consiste à concevoir, diriger et coordonner la réalisation d’un projet de construction ou de rénovation. Un contrat de maîtrise d’œuvre s’avère onéreux et représente environ 8 à 10% du coût total des travaux.

Dans quels cas est-il intéressant de limiter la garantie Dommages Ouvrage aux lots du Clos et Couvert ?

La prime d’assurance Dommages Ouvrage est fixée en % du montant des travaux avec un minimum de prime selon la nature des travaux. Le montant des travaux inclut les honoraires des professions intellectuelles du bâtiment notamment les architectes, les bureaux d’étude (étude de sol, étude structure, étude thermique, fluides…) ainsi que les honoraires de maîtrise d’œuvre.

Limiter les garanties de l’assurance Dommages Ouvrage aux seuls lots du Clos et Couvert permet de :

• Diminuer le montant de la prime ;
• Diminuer le coût de construction en évitant les honoraires de maîtrise d’œuvre ;
• Respecter le seuil du montant maximum du coût des travaux au-delà duquel l’assureur refuse le risque par absence de contrat de maîtrise d’œuvre signé avec un professionnel.

Exemple : le coût total de construction d’une maison individuelle s’élève à 400 000€ y compris les honoraires de conception et le coût de tous les lots de réalisation des travaux. L’assureur exige du maître d’ouvrage qu’il fasse appel à un maître d’œuvre.

Le coût des travaux de second œuvre est de 110 000€. En excluant de la demande d’assurance les lots de second œuvre le montant à assurer est inférieur à 300000€ et la maîtrise d’œuvre n’est plus exigée par l’assureur. Ainsi le maitre d’ouvrage économise les honoraires de cette mission et la prime d’assurance Dommages Ouvrage relative à ces travaux.

Le maître d’ouvrage peut décider de réaliser lui-même les travaux de second œuvre. N’étant pas un professionnel du bâtiment l’assureur DOMMAGES OUVRAGE n’accepte pas d’intégrer ces lots dans le contrat car il ne pourra pas se retourner contre un assureur. Le maitre d’ouvrage ne peut pas s’assurer en RC DECENNALE.

Cette solution permet de respecter le cadre légal contre les vices décennaux du gros œuvre pendant 10 ans et de sécuriser les acquéreurs potentiels en cas de revente rapide.

Quels sont les risques et limites de restreindre la garantie Dommages Ouvrage aux lots du Clos et Couvert ?

• Les équipements et finitions ne sont pas garantis : si le choix de l’appareil de chauffage ou de climatisation n’a pas été bien dimensionné la construction peut être mal chauffée ou mal climatisée
• La responsabilité d’une entreprise peut être difficile à prouver. Il existe une zone grise des responsabilités : il peut être difficile de prouver l’imputabilité d’un dégât (ex: infiltration liée au toit ou à l’isolation posée par soi-même).
• L’opération juridique de réception du chantier est différée à la fin de réalisation de tous les lots. En effet la réception des lots doit être réalisée à une date UNIQUE et non à chaque fois qu’un lot est terminé.  Cela retarde donc la finalisation du contrat Dommages Ouvrage pour les constructions neuves : l’ouvrage doit être réceptionné en intégralité avec l’attestation finale de la réglementation thermique et la délivrance par la mairie de la DAACT (Déclaration Attestant de l’Achèvement et de la Conformité des Travaux).
• Certains assureurs refusent de limiter l’assurance aux seuls lots du Clos et Couvert.: Peu d’acteurs acceptent de segmenter les garanties sans visibilité.

Demandez conseil à l’AGENCE PAULIN qui vous proposent les solutions auprès de plusieurs assureurs : certains acceptent de ne couvrir que le Hors d’eau Hors d’air et certains assureurs moyennant une majoration de cotisation acceptent de déroger au seuil d’exigence de la maitrise d’œuvre. Et même l’Agence PAULIN propose des contrats pouvant exclure uniquement quelques lots de second œuvre moyennant la signature d’une attestation de demande d’exclusion de lots.

CONSEIL : demander quand même les attestations RC DECENNALE des entreprises réalisant les lots de second œuvre. Elles doivent être valables à la date d’ouverture du chantier.

L’assurance DOMAMGES OUVRAGE est obligatoire est souvent difficile à souscrire car les conditions des compagnies d’assurance sont contraignantes. Le maître d’ouvrage doit anticiper et se prémunir en souscrivant une assurance Dommages Ouvrage auprès d’un intermédiaire fiable qui le conseillera sur les garanties optionnelles à souscrire et pour évaluer les besoins afin de choisir la bonne manière de présenter le dossier à l’assureur.

FAQ : DOMMAGES OUVRAGE CLOS ET COUVERT

• L’assurance DOMMAGES OUVRAGE de tous les corps d’état est-elle obligatoire ? Non mais certains assureurs refusent de n’assurer que les lots du Clos et Couvert.
• Puis-je assurer dans un contrat DOMMAGES OUVRAGE les lots de second œuvre que je réalise en tant que particulier ? NON car un particulier ne peut pas s’assurer en RC DECENNALE.
• Que faire si des dommages surviennent à des lots de second œuvre non couverts par l’assurance Dommages Ouvrage ? Il faut se retourner directement contre l’assureur RC DECENNALE de l’entreprise qui a réalisé ces travaux.
• Le terrassement est-il un lot du Clos et Couvert ? En théorie oui mais si l’opération de construction ne nécessite pas de réaliser du terrassement alors il est naturellement exclu. Sauf si le lot inclus la VRD.
• Est-il possible d’exclure des lots de second œuvre d’une assurance Dommages Ouvrage ? En général l’assureur couvre soit uniquement les lots du Clos et Couvert soit l’intégralité des lots. Exceptionnellement l’assureur peut déroger.