Comment transformer un bâtiment sans fragiliser ce qui doit être conservé ? C’est tout l’enjeu de la gestion des dommages aux existants dans les projets de rénovation, d’extension. Comprenez ce que couvre votre assurance construction en rénovation et extension avec des exemples concrets.
Tout d’abord il convient de distinguer le neuf et la renovation/extension/rehabilitation
La notion de Neuf concerne la construction d’un bâtiment nouveau sur un terrain nu ou démolition complète suivie d’une reconstruction.
les notions de rénovation/extension/réhabilitation concernent l’intervention sur un bâtiment ou des éléments déjà construits (modification, remise à neuf, réhabilitation).
Qu’appelle-t-on « existants » en assurance construction ?
Il faut entendre par existants les parties anciennes d’une construction existant avant l’ouverture du chantier sur, sous ou dans laquelle sont exécutés les travaux.
L’existant » désigne l’ensemble des ouvrages, éléments bâtis et installations déjà présents sur un immeuble ou un terrain au moment d’une opération (rénovation, extension, démolition, vente). Cela couvre la structure (murs, planchers, toiture), les clos et couverts (façades, menuiseries), les réseaux et équipements (gaz, électricité, plomberie, gaines), ainsi que les revêtements et aménagements intérieurs.
Le statut juridique de l’existant dépend du droit applicable (urbanisme, construction, patrimoine, code civil) et des autorisations antérieures dont il bénéficie.
Le casse-tête à résoudre : comment distinguer les existants indivisibles des existants divisibles ?
Cette distinction est cruciale car la garantie des dommages indivisibles est acquise automatiquement dans les contrats d’assurance alors que la garantie des dommages divisibles doit faire l’objet d’une évaluation et d’une garantie complémentaire.
- Existant divisible : élément du bâti qui peut être remplacé, réparé ou modifié par parties sans affecter globalement la structure ou la fonctionnalité. On peut intervenir localement.
- Existant indivisible : élément qui, pour des raisons structurelles, techniques, réglementaires ou de continuité esthétique/fonctionnelle, doit être traité en une seule fois, remplacement complet ou conservation intégrale.
Parfois la distinction est complexe et des litiges peuvent survenir sur la prise en charge des dommages aux existants par les assureurs.
Exemples courants
- Divisible : revêtements intérieurs (peinture, carrelage par pièces), cloisons légères amovibles, menuiseries intérieures, équipements sanitaires unitaires, systèmes d’éclairage modulaires.
- Indivisible : éléments porteurs (poutres, murs porteurs), planchers structuraux, façades classées, gaines techniques principales (collectives), toitures dans certains cas (continuité d’étanchéité), escaliers principaux liés à la sécurité.
Les Existants et l’assurance
L’article L. 243-1-1 du Code des assurances délimite le champ de l’assurance construction obligatoire. Le paragraphe II traite des ouvrages existants avant l’exécution des travaux.
Ces existants :
– relèvent de l’assurance construction obligatoire lorsque, totalement incorporés dans l’ouvrage neuf, ils en deviennent techniquement indivisibles ;
– ne relèvent pas de l’assurance construction obligatoire dans tous les autres cas.
Cette seconde catégorie d’existants, dès lors qu’il s’agit de travaux de construction, doit pouvoir cependant disposer d’une couverture d’assurance si le propriétaire le souhaite.
Si les éléments d’équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage, ils ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie de bon fonctionnement, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun, non soumis à l’assurance obligatoire des constructeurs. »
Sur ce, lorsque l’élément d’équipement constitue en lui-même un ouvrage, le régime applicable est celui de l’article 1792 du code civil, dès lors que les désordres portent atteinte à la solidité ou rend l’ouvrage impropre à sa destination.
L’assureur RC décennale n’intervient alors en garantie, au titre des désordres causés aux existants, que s’il est établi que les ouvrages existants ont été incorporés dans les travaux neufs au point de constituer un tout indivisible.
À défaut, les désordres occasionnés aux existants par l’élément d’équipement relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun, susceptible d’être pris éventuellement en charge au titre de la garantie facultative RC des dommages aux existants lorsqu’elle aura été souscrite.
En résumé les dommages affectant la partie ancienne d’une construction ne sont couverts par la Dommages-Ouvrage obligatoire que si deux conditions cumulatives sont réunies.
- Première condition, l’indivisibilité technique des deux ouvrages : la partie neuve et la partie ancienne doivent former un ensemble structurellement inséparable.
- Seconde condition, l’incorporation totale de l’ancien dans le neuf : il ne suffit pas que les ouvrages se touchent, il faut que l’ancien soit techniquement absorbé par le neuf.
Exemple : La Surélévation d’une maison.
Il faut s’assurer que l’existant supporte la nouvelle charge imposée par l’étage additionnel. Pour se prémunir contre ce risque, il est donc important de réaliser une étude de structure.
La surélévation provoque aussi souvent des contraintes nouvelles sur la partie ancienne tels que le tassement différentiel des fondations, des mouvements liés au surpoids de la surélévation, les vibrations des engins lors du gros œuvre.
Ces actions peuvent générer des fissures, des infiltrations ou des affaissements dans la maison existante.
Il faut souscrire la garantie spécifique dommages aux existants car certains désordres ne sont pas pris en charge par l’assureur dommages-ouvrage.
Le montant à déclarer pour l’existant divisible ne correspond ni à la valeur vénale de la maison, ni le prix auquel le maître d’ouvrage l’a achetée. Il s’agit de la valeur de reconstruction à neuf, c’est-à-dire le coût qu’il faudrait engager pour rebâtir à l’identique la partie ancienne en cas de destruction totale.
Exemple : L’isolation thermique par l’extérieur (ITE) des façades de bâtiment ou de maison
Cette opération semble simple mais de très nombreuses parties du bâtiment existant sont concernées par ces travaux et peuvent engendrer des dommages si de nombreuses précautions ne sont pas prises. L’artisan doit :
- Assurer la continuité de l’isolation entre les menuiseries existantes et l’ITE ; les existants menuiseries sont des existants indivisibles car incorporés au bâtiment mais ils ne sont pas l’objet de l’isolation thermique par l’extérieur : à évaluer au titre des existants divisibles
- Désolidariser les escaliers du gros œuvre : une attention particulière doit être portée aux escaliers en bois et faire l’objet d’une garantie des existants divisibles
- Traiter l’étanchéité à l’air et à l’eau des traversées de l’ITE : risque de fissures et d’infiltrations
Comment évaluer les existants ?
Le maître d’ouvrage est fortement encouragé à faire appel à un professionnel de la maîtrise d’œuvre (Architecte, société de Maîtrise d’œuvre …) pour définir la nature et la valeur des existants divisibles et souscrire la garantie Dommages aux Existants adaptée à son opération de construction.
Exemple de critères de distinction et des actions à mener pour évaluer les existants :
- Élément porteur / sécurité → Indivisible : faire appel à un ingénieur structure pour un diagnostic structurel et une intervention complète.
- Gaine/collectif principal (eau/gaz/élec) → Indivisible ou coordination globale.
- Cloison non porteuse / revêtement pièce isolée → Divisible : le devis détaillé de l’intervenant suffit en phase locale.
- Façade classée / décor protégé → Indivisible : demander une autorisation auprès des Bâtiments de France.
- Réseau individuel accessible → Divisible.
- Escalier principal / issue de secours → Indivisible : vérifier la conformité globale.
Le marché de travaux doit être détaillé poste par poste : évitez les devis au forfait qui ne précisent ni la quantité, ni le prix unitaire, ni la qualité des matériaux utilisés.
La garantie des existants et la Dommages-Ouvrage
Pour mémoire la garantie des existants Indivisibles relève de l’assurance construction obligatoire. En conséquence ils sont couverts par la Responsabilité Civile Décennale de l’Entreprise qui a réalisé les travaux et/ou par avance par la garantie dommages-ouvrage qui aura été souscrite avant l’ouverture du chantier.
De nombreux litiges surviennent lorsque l’interprétation du caractère indivisible de l’existant est contesté par l’assureur RC décennale. En conséquence la souscription d’un contrat Dommages Ouvrage avec extension de la garantie Dommages aux existants indivisibles est gage d’une grande sécurité dans l’opération de construction du maître d’ouvrage.
La déclaration de sinistre à l’assureur Dommages Ouvrage permet d’indemniser très rapidement.
Plafonds spécifiques et franchises
L’option fonctionne avec une franchise qui peut différer selon l’assureur de 0€ à 2000€ en général Elle s’active automatiquement dès qu’un sinistre couvert au titre de la Dommages-Ouvrage obligatoire affecte également l’existant. Le propriétaire bénéficie alors du même circuit d’indemnisation accéléré : déclaration sous 5 jours ouvrés, position de l’assureur sous 60 jours, offre d’indemnisation sous 90 jours, versement sous 15 jours après acceptation.
Cas concret : l’affaissement de la toiture deux ans après la réception
Prenons le cas de Monsieur Malchanceux, propriétaire d’une maison à Cannes construite en 1970 et d’une surface au sol de 150 m². En 2020, il fait réaliser une surélévation sur une partie de 30 m² pour 58 000 €. Cette surélévation a été assurée.
Deux ans plus tard, en 2022, un affaissement de 7 cm apparaît au niveau de la charpente arrière à la jonction de la surélévation de 30m².
Il déclare le sinistre à son assureur Dommages-Ouvrage. L’expert constate effectivement que les travaux de surélévation sont la cause exclusive de cet affaissement, mais conclut que la zone touchée est techniquement dissociable de la surélévation.
En conséquence l’assureur prend en charge la réfection du côté surélévation, mais refuse d’indemniser les travaux de reprise sur la partie ancienne des 120 m². Le coût de réparation est estimé à 50 000 €.
Monsieur Malchanceux doit engager un recours contre l’entreprise qui a réalisé les travaux. Elle doit prouver la responsabilité de l’entreprise. Pour cela il doit payer sur ses propres deniers une expertise indépendante, les frais d’avocat et supporter les délais de la procédure qui dépasse les 18 mois.
Monsieur Malchanceux aurait dû souscrire l’option dommages aux existants au moment de la souscription de sa Dommages-Ouvrage.
L’ensemble du sinistre, partie neuve et partie ancienne, aurait été pris en charge dans le cadre de la procédure simplifiée prévue par le contrat à savoir une offre d’indemnisation sous 90 jours.
Alors le maître d’ouvrage ne doit pas négliger l’assurance des existants. En effet la distinction entre les existants divisibles et indivisibles est complexe et il est souvent difficile de distinguer si les travaux neufs ont été complètement intégrés aux parties existantes.
En pratique, l’assurance des existants est souvent un point de négociation avec les assureurs, car son étendue dépend de la nature du bâtiment, de son état initial et de l’importance des travaux. Une analyse préalable des risques est donc essentielle.
Les assureurs RC décennale vont souvent rechigner à indemniser et les procédures judiciaires sont longues et coûteuses. Le maître d’ouvrage doit anticiper et se prémunir en souscrivant une assurance Dommages Ouvrage auprès d’un intermédiaire fiable qui le conseillera sur les garanties optionnelles à souscrire et pour évaluer les besoins afin de choisir la bonne garantie pour ses existants.
Tout savoir sur les existants
Qu’appelle-t-on les « existants » ?
Les existants correspondent à l’ensemble des ouvrages déjà présents avant le démarrage des travaux : structure, façades, toiture, planchers, réseaux, équipements conservés, etc.
Pourquoi assurer les existants ?
Les travaux de réhabilitation peuvent fragiliser ou endommager les parties conservées du bâtiment. Une assurance spécifique permet de couvrir les coûts de réparation ou de reconstruction en cas de sinistre imputable au chantier.
L’assurance dommages-ouvrage couvre-t-elle les existants ?
Pas systématiquement. La garantie dommages-ouvrage couvre principalement les ouvrages neufs. La couverture des existants n’est acquise que si une garantie spécifique est prévue au contrat et selon les conditions de l’assureur.
L’entreprise est-elle responsable des dommages aux existants ?
Oui, si les dommages résultent de ses interventions et que sa responsabilité est engagée. Son assurance de responsabilité civile professionnelle ou décennale peut intervenir selon la nature du sinistre.
Quels types de dommages peuvent être couverts ?
- Fissuration ou affaissement de la structure existante.
- Dommages aux façades ou à la toiture conservées.
- Dégradations des réseaux ou équipements existants.
- Incendie, dégât des eaux ou effondrement liés aux travaux.