C’est la première garantie qui s’active après l’acceptation du bien.
Les travaux sont terminés. Le maître d’ouvrage a pris possession de son bien : il a réceptionné son ouvrage. Aucune réserve sur la conformité des travaux n’est à relever ou les réserves émises ont été levées. Pendant un an, l’entreprise du bâtiment vous doit une garantie de parfait achèvement.
« L’article 1792-6 du Code civil pose le principe de la garantie de parfait achèvement du constructeur. Le constructeur est responsable du parfait achèvement de son ouvrage pendant une période de 1 an à compter de la réception des travaux. »
La garantie de parfait achèvement impose au constructeur l’obligation de réparer tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage, qu’ils soient apparents lors de la réception des travaux ou découverts dans l’année qui suit. Cette garantie s’applique automatiquement et ne peut être exclue par un contrat.
La garantie de parfait achèvement se distingue donc des autres garanties légales que sont la garantie décennale et la garantie biennale : elle met à la charge du constructeur une obligation de faire, l’obligation de reprendre les travaux.
La garantie de parfait achèvement n’est pas couverte par le contrat Responsabilité civile et décennale du constructeur.
Qui sont les bénéficiaires de la garantie de parfait achèvement ?
Le maître d’ouvrage est le seul bénéficiaire de la garantie de parfait achèvement.
En cas de cession de l’ouvrage, la garantie sera transmise avec la chose à l’acquéreur qui pourra donc s’en prévaloir.
Qui doit la garantie de parfait achèvement ?
La garantie de parfait achèvement n’est due que par l’entrepreneur ayant réalisé les travaux affectés par le désordre.
Ainsi, en vertu de la garantie de parfait achèvement, chaque entrepreneur doit reprendre ses travaux en cas de désordre et les dénoncer dans le délai d’un an suivant la réception.
Que faire si la cause d’un désordre relève des travaux de plusieurs entrepreneurs ? Dans ce cas, chaque entrepreneur devra reprendre la partie de l’ouvrage qu’il a réalisé. Le maître d’ouvrage devra donc dénoncer le désordre auprès de chaque locateur d’ouvrage.
L’architecte, le bureau d’études ou le vendeur d’immeuble à construire ne sont pas tenus par la garantie de parfait achèvement.
Quels sont les dommages couverts ?
La garantie de parfait achèvement couvre :
- Les désordres apparents ayant été fait l’objet de réserves sur le procès-verbal de réception ;
- Les désordres cachés à la réception et dénoncés dans un délai d’un an ;
Attention : la garantie de parfait achèvement ne couvrira pas les désordres apparents n’ayant pas fait l’objet de réserves dès lors que les constructeurs sont, dans cette hypothèse, déchargés de toutes responsabilités.
Sont exclus les désordres apparents, les malfaçons, les défauts de finition. En résumé seuls les travaux non conformes
Exemples :
– des fissures,
– un revêtement de sol défectueux,
– une installation électrique non conforme, etc
Comparaison des garanties applicables :
| Pour quels désordres ? | A partir de quand ? | Pour combien de temps ? | |
| Garantie de parfait achèvement | Tous les désordres quelle que soit leur nature (défaut de conformité, vice de construction, non-façon), leur origine, leur gravité et leur caractère caché ou apparent. | La date de réception des travaux | Un an |
| Décennale | Des défauts structurels (ouvrages de fondation, d’ossature, de viabilité comme les réseaux et assainissement, etc.), • des dommages compromettant la solidité et la stabilité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, • des éléments d’équipement indissociables du bâtiment (canalisations ou installations électriques encastrées, plancher, plafond, chauffage central, etc.), • des éléments de voirie (chemins d’accès, etc· des fondations fragilisées, des problèmes d’étanchéité, des fissures importantes, des infiltrations d’eau par la toiture qui menacent la charpente | A partir de la fin la garantie de parfait achèvement | 10 ans |
| Biennale | La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement couvre les éléments d’équipementCe sont les éléments dissociables du bâtiment.Exemples : un panneau solaire défectueux sur le toit d’une copropriété, radiateurs, volets roulants, système de ventilation, stores électriques… | A partir de la fin la garantie de parfait achèvement | 2 ans |
| Dommages Ouvrage | Les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.Exemple : infiltrations d’eau, affaissement de la charpente, ascenseur dans une maison de retraite, climatisation insuffisante… | A partir de date de réception ou à la date de la rupture du marché de travaux | 10 ans |
Des explications, des conseils interrogez le spécialiste de l’’assurance Construction
En pratique : Que faire ?
Le procès-verbal de réception : le document clef à ne pas négliger.
Le maître d’ouvrage doit porter une attention toute particulière à ce document car il lui permet de faire valoir ses droits.
Il doit mentionner tous les désordres apparents affectant l’ouvrage. La garantie de parfait achèvement ne couvrira pas les désordres apparents n’ayant pas fait l’objet de réserves. Le constructeur sera déchargé de toute responsabilité.
Il est le point de départ de la garantie de parfait achèvement.
Pensez à conserver des photos, expertises, devis, factures…
Si nécessaire, faites appel à un commissaire de justice pour constater les désordres.
Après la réception :
Postérieurement à la réception, le maître d’ouvrage doit dénoncer les désordres apparus la première année qui suit la réception par notification écrite.
Le maître d’ouvrage enverra une lettre recommandée avec accusé réception pour décrire les dommages et fixer le délai de remise en état des travaux.
Si l’entrepreneur ne respecte pas le délai ayant été fixé avec le maître d’ouvrage, ce dernier peut, après mise en demeure demeurée infructueuse, faire exécuter par une autre entreprise les travaux aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.
Mise en œuvre judiciaire de la garantie de parfait achèvement
L’action judiciaire est possible à la condition de la lancer dans le délai d’un an à compter de la réception. Ce délai d’un an peut toutefois être interrompu par :
- Une assignation en justice (en référé ou au fond),
- La reconnaissance par l’entrepreneur de sa responsabilité.
L’interruption fait courir un nouveau délai d’un an.
La vente en état futur d’achèvement
Le vendeur d’immeuble à construire n’est pas un constructeur. Il n’est donc pas tenu par la Garantie de Parfait achèvement.
Cependant il doit la garantie des vices de construction et des défauts de conformité prévus aux articles 1642-1 et 1648 du code civil.
Les pièges à éviter
Laisser passer le délai : souvent l’entrepreneur va être conciliant et faire traîner la remise en état pour purger ce délai d’un an. Souvent il argumente qu’il a déclaré le sinistre à son assureur et qu’il tarde alors que le contrat décennale ne couvre pas les désordres pendant la garantie de parfait achèvement
Inutile de s’adresser directement à l’assureur Décennale de l’entrepreneur
Signer le procès-verbal de réception sans mentionner de réserves ou être imprécis sur la description des réserves.
Oublier de déclarer le sinistre à l’assureur Dommages ouvrage :
Faire intervenir une autre entreprise sans accord préalable de l’assureur Dommages Ouvrage
Engager des procédures avant de prendre conseil auprès de la protection juridique sur les modalités de mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement.
Les démarches à faire rapidement
dès que vous constatez des non-conformités :
– Adresser une mise en demeure à l’entreprise pour signaler les désordres et lui demander de les réparer dans un délai que vous jugez raisonnable.
En règle générale, un délai de 8 à 15 jours est recommandé pour que le constructeur accuse réception et commence les travaux. Pour des réparations plus complexes, ce délai peut être porté à 30 jours. L’important est de fixer un délai clair et raisonnable, adapté à l’ampleur des désordres
– Adresser à l’assureur Dommages Ouvrage une déclaration en précisant :
Le numéro de contrat et le cas échéant celui de l’avenant ;
Le nom du propriétaire de la construction endommagée ;
L’adresse de la construction endommagée ;
La date de réception ou à défaut, la date de la première occupation des lieux ;
La date d’apparition des dommages ainsi que leur description et la localisation ;
La copie de la mise en demeure effectuée au titre de la garantie de parfait achèvement »
En cas de fissures nous indiquer si elles sont infiltrantes.
– En cas d’échec : l’entreprise ne procède pas aux réparations dans le délai imposé :
o L’assureur Dommages Ouvrage peut intervenir pour les dommages de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage
o Si l’assureur Dommages Ouvrage n’intervient pas ou en l’absence d’un contrat Dommages Ouvrage vous contactez un avocat pour demander une expertise contradictoire ou un référé-expertise
En résumé
La garantie de parfait achèvement est souvent ignorée des constructeurs. Alors le maître d’ouvrage ne doit pas tarder à signaler par écrit et dans le détail tous les désordres constatés. A défaut il peut se retrouver privé de toute action et de tout recours vers les assureurs Dommages ouvrage, décennale, biennale, …
Pour se protéger et faire valoir ses droits il faut penser à la Protection Juridique appropriée pour être conseillé dans les démarches pour imposer l’application de la garantie de parfait achèvement au constructeur et rompre le marché de travaux si nécessaire ou faire intervenir une autre entreprise
Souscrire une assurance Dommages Ouvrage qui peut couvrir les dommages avant réception lorsque l’entrepreneur après mise en demeure ne réalise pas de travaux conformes.
Se faire accompagner par un courtier spécialisé en assurance Construction : l’Agence PAULIN connaît tous les rouages de ce labyrinthe de garanties applicables : Responsabilité Décennale, Biennale, Responsabilité Civile Professionnelle, Protection juridique, Dommages Ouvrage, Tous Risques Chantiers, Constructeur Non Réalisateur, , Responsabilité Civile du Maître d ‘Ouvrage, Garantie de Bon Fonctionnement,
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Tout savoir sur la garantie de parfait achèvement
1. Quel type de dommage est concerné par la garantie de parfait achèvement ?
Tous les désordres affectant la conformité de l’ouvrage : malfaçons visibles, erreurs de mise en œuvre, défauts esthétiques ou fonctionnels, et dommages non apparents révélés après la réception. Sont exclus les cas d’usure normale, de mauvais usage ou de cause extérieure.
2. Quelle est la différence entre la garantie de parfait achèvement et la garantie décennale ?
La garantie de parfait achèvement couvre pendant un an tous les défauts signalés à compter de la réception. La garantie décennale, elle, s’étend sur dix ans et ne concerne que les désordres graves compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
3. Quelle assurance couvre la garantie de parfait achèvement ?
Il n’existe pas d’assurance spécifique obligatoire pour cette garantie. Elle relève de la responsabilité contractuelle du professionnel. Toutefois, une assurance responsabilité civile professionnelle est fortement conseillée pour couvrir certains frais liés aux réclamations.
4. Comment interrompre la garantie de parfait achèvement ?
Elle prend fin automatiquement un an à compter de la réception, sauf si une mise en demeure est adressée dans ce délai. Dans ce cas, la garantie reste active jusqu’à résolution du différend.
5. Qu’est-ce que la retenue de garantie de parfait achèvement ?
Il s’agit d’un pourcentage du montant des travaux (souvent 5 %) conservé par le maître d’ouvrage jusqu’à la correction des désordres. Cette retenue permet de garantir que les réserves mentionnées au procès-verbal seront levées. Elle est restituée une fois les travaux de reprise réalisés.
6. L’entreprise refuse de reprendre les malfaçons car il a fait appel à un sous-traitant. Puis-je me retourner contre le sous-traitant ?
Vous avez contracté avec l’entreprise principale. En conséquence, vous devez vous adresser à celle-ci. Vous n’avez pas de lien contractuel. Néanmoins vous pouvez engager la responsabilité du sous-traitant pour les désordres relevés dans la partie des travaux sous-traités. Dès lors qu’il n’existe aucun contrat entre vous, la responsabilité est nécessairement extracontractuelle. Il faut alors prouver une faute, un dommage et un lien entre la faute et le dommage.
7. L’entreprise a fermé : que faire pour remédier aux malfaçons ?
Vous pouvez adresser une mise en demeure au liquidateur ou directement à l’entreprise et engager des poursuites sachant que vous aurez peu de chance d’obtenir réparation si l’actif est insuffisant.
Si l’entreprise a fermé pour cessation d’activité vous devez contacter l’assureur Dommages Ouvrage. A défaut vous devrez contacter directement l’assureur décennale de l’entreprise.